Bauen im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebes – was müssen Urlaubshöfe beachten

Der Einstieg oder die Erweiterung eines touristischen Betriebszweiges geht oft mit Baumaßnahmen einher. Es ist sehr sinnvoll, sich frühzeitig in der Planungsphase über die baurechtlichen Rahmenbedingungen zu informieren. Erster Ansprechpartner zu allen Fragen des Baurechts ist die jeweils zuständige Kreisverwaltungsbehörde. Speziell bei landwirtschaftlichen Bauvorhaben im Außenbereich sind die Ämter für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten bei der Klärung der Genehmigungsvoraussetzungen beteiligt.

Bauvorhaben im Außenbereich

Generell gilt: Wenn Gebäude neu errichtet oder zukünftig anders als ursprünglich genehmigt genutzt werden sollen (= Umnutzung), ist eine (Bau-) Genehmigung erforderlich.
Je nachdem, ob sich der Standort für das Bauvorhaben im Innen- oder Außenbereich befindet, müssen hierfür unterschiedliche Voraussetzungen erfüllt sein.
Im Baurecht werden drei Planbereiche unterschieden, deren Grundlage der Flächennutzungsplan der jeweiligen Gemeinde darstellt:

Grafik zu drei Planbereichen im Baurecht BauGB §35, §34 und §30 Abs. 1

Der Außenbereich ist grundsätzlich von Bebauung freizuhalten. Mögliche Ausnahmen sind abschließend in § 35 BauGB geregelt. Für land- oder forstwirtschaftliche Bauvorhaben nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB dürfen keine öffentlichen Belange entgegenstehen, eine ausreichende Erschließung muss gesichert sein und das Vorhaben darf nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnehmen.

Landwirtschaftlich Privilegierung

Weiter müssen für die sogenannte “landwirtschaftliche Privilegierung“ von Bauvorhaben folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
  1. Land- und Forstwirtschaftliche Betätigung nach § 201 BauGB
  2. Landwirtschaftlicher Betrieb im Sinne des Baurechts muss gegeben sein (Anforderungen an Organisation, Nachhaltigkeit, Ernsthaftigkeit – hierbei ist nicht entscheidend, ob der Betrieb im Haupt- oder Nebenerwerb geführt wird - es kommt darauf an, dass ein spürbarer Einkommensbeitrag erwirtschaftet wird)
  3. Dienen – das Bauvorhaben muss dem bestehenden Betrieb “dienlich“ sein

“Mitgezogene Privilegierung“

Landwirtschaftsfremde Betätigungen können nur von einem landwirtschaftlichen Betrieb baurechtlich mitgezogen werden, wenn ein funktionaler Zusammenhang besteht und sich die Betätigung äußerlich erkennbar, räumlich und funktional der Landwirtschaft unterordnet. Touristische Betriebszweige stellen keine landwirtschaftliche Betätigung dar, sondern im Sinne des Baurechts gewerbliche Tätigkeiten.

Was ist bei der “Mitgezogenen Privilegierung“ zu beachten?

Wird speziell “Urlaub auf dem Bauernhof“ angeboten, kann eine Genehmigung im Rahmen einer mitgezogenen Privilegierung erfolgen, wenn eine räumliche und funktionale Unterordnung zur Landwirtschaft gegeben ist und wenn dies tatsächlich eine zusätzliche Einkommensquelle darstellt.
  • Nur durch die Unterordnung unter die bestehende Landwirtschaft wird eine mitgezogene Privilegierung möglich.
  • Die landwirtschaftliche Prägung wird von der Genehmigungsbehörde beurteilt und festgestellt.
  • Zur Prüfung der Dienlichkeit kommt es aber nur, wenn vorher überhaupt ein landwirtschaftlicher Betrieb im Sinne des Baurechts erkannt wurde. Hierbei ist stets das Erscheinungsbild der landwirtschaftlichen Hofstelle zu wahren.
  • Unterkünfte sollen nach Möglichkeit unter Verwendung bestehender Gebäudesubstanz geschaffen werden. Bei unvermeidbarem Neubau muss dieser möglichst flächenschonend ausgeführt werden (z. B. als Anbau, Aufstockung o. Ä.).

Umnutzung landwirtschaftlicher Gebäude

Im Rahmen einer Nutzungsänderung können ehemals landwirtschaftlich genutzte bauliche Anlagen (besser: Gebäude) auch für außerlandwirtschaftliche Zwecke umgenutzt werden, wenn diese für den ursprünglichen Zweck nicht mehr benötigt werden. Bei einer Nutzungsänderung ist immer eine Genehmigung bzw. ein Antrag auf Umnutzung nötig, wenn die Nutzung anders als die ursprüngliche Genehmigung ist, oder ein wesentlicher Eingriff in die (tragende) Bausubstanz erfolgt.

Ablauf Genehmigungsverfahren

Der Weg vom Bauantrag bis zur Baugenehmigung

Die Stellungnahme zum jeweiligen Bauvorhaben wird durch das örtlich zuständige Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten (AELF) als staatliche Fachbehörde erarbeitet und an die Genehmigungsbehörde (Landratsamt, kreisfreie Stadt) weitergegeben. Die Beteiligung im Baugenehmigungsverfahren erfolgt durch die Genehmigungsbehörde im Wege der Amtshilfe und ist ausschließlich staatlichen Stellen vorbehalten. Beratungsaussagen sind für Beurteilungen im Zuge eines Genehmigungsverfahren nicht verbindlich!
Informationen für das jeweilige spezielle Vorhaben gibt es bei den Kreisverwaltungsbehörden und bei den Ämtern für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten.
Bildnachweis:
Kopfbild, Foto: Warmuth/StMELF